פטור במכירת שתי דירות על מנת לרכוש דירה שלישית
סעיף 49ה לחוק מיסוי מקרקעין (שבח, מכירה ורכישה) ,התשכ"ג - 1963 (להלן: "החוק") מעניק בהתקיימות מספר תנאים מצטברים ,פטור חד פעמי למי שמבקש למכור שתי דירות על מנת לרכוש דירה שלישית. זהו סעיף סוציאלי הנועד לעזור לנישומים בעלי שתי דירות קטנות לשפר דיור. פטור זה ניתן למוכר פעם אחת בחייו, והוא מוגבל בתקרת שווי לשתי הדירות הנמכרות.
סעיף 49 ה לחוק קובע:
"(א)על אף הוראות סעיף 49ב, תושב ישראל המוכר דירת מגורים מזכה, יהא זכאי לפטור ממס במכירתה, אם נתקיימו כל אלה:
1. המוכר מכר בפטור ממס דירה אחרת לפי פרק זה בתוך שנים עשר החודשים שקדמו למכירה נושא הפטור (להלן - הדירה הראשונה);
2. סכום השווי של הדירה הראשונה ושל הדירה הנמכרת (להלן - הדירה השנייה), ביחד, לא עלה על מיליון וחמש מאות אלף שקלים חדשים;
3. המוכר רכש בשנה שלפני מכירת הדירה השניה או ירכוש בשנה שלאחר מכירתה, דירה אחרת כהגדרתה בסעיף 9(ג), בישראל או באזור כהגדרתו בסעיף 16א, בסכום השווה לשלושה רבעים לפחות משווי הדירות כאמור בפסקה (2);
(א1)על אף הוראות סעיף 49ב, התקיימו לגבי תושב ישראל, המוכר דירה שיניה, הוראות סעיף קטן (א)(1) ו-(3), וסכום השווי של הדירה הראשונה והדירה השנייה, יחד, לא עלה על שני מיליון וחמש מאות אלף שקלים חדשים, יהא המוכר זכאי לפטור ממס במכירה של הדירה השנייה, על סכום השווה להפרש שבין מיליון וחמש מאות אלף שקלים חדשים לבין סכום השווי של הדירה הראשונה; את יתרת סכום השווי של הדירה השנייה יראו כדמי מכר של זכות אחרת במקרקעין אשר שווי רכישתה הוא חלק יחסי מהשווי של הזכות כולה, כיחס שבין חלק שווי המכירה המתייחס לזכות זו לבין מלוא שווי המכירה, ובהתאם לכך ייוחסו גם הניכויים והתוספות.
(א2) הסכומים הנקובים בסעיף זה יתואמו בתחילת כל שנת מס לפי שיעור עליית המדד, לעומת המדד שפורסם לאחרונה לפני יום י"ג בטבת התשנ"ט (1 בינואר 1999) ויעוגלו ל-1,000 השקלים החדשים הקרובים.
(ב) פטור לפי סעיף זה לא יינתן למוכר אחד יותר מפעם אחת."
כפי שניתן לראות ישנם מספר תנאים מצטברים למתן הפטור על מכירת הדירה השנייה:
- המוכר הינו "תושב ישראל" במועד מכירת הדירה השנייה: מנהל מס שבח יבדוק את מרכז החיים ומירב הזיקות לישראל באמצעות מבחן הימצאות המשפחה, מקום הרכוש, שירות צבאי בארץ וכו'.
- המוכר קיבל פטור על הדירה הראשונה שמכר לפי פרק חמישי 1 לחוק: פטור לדירת מגורים מזכה, בתוך 12 החודשים שקדמו למכירת הדירה השנייה.
בהקשר הזה חשוב לציין את הוראת הביצוע של מנהל מס שבח לפיה "אם בעת קבלת הפטור לפי הוראת שעה ניתן היה לקבל פטור לפי פרק חמישי 1 יראו את הדירה כאילו נמכרה בפטור "לפי פרק זה"" (הוראת ביצוע מס' 1 - חב"ק, עמ' 373.1).
- פטור מלא יינתן כאשר השווי הכולל של שתי הדירות (הדירה הראשונה והשניה) לא עולה על 1,500,000 ₪ (1,865,000 ₪ מעודכן להיום).
פטור חלקי יינתן במקרה בו השווי הכולל של שתי הדירות (הדירה הראשונה והשנייה) עולה על 1,865,000 ₪ אך פחות מ - 2,500,000 ₪ (3,103,000 ₪ מעודכן להיום). כלומר: על ההפרש שבין 1,865,000 ₪ לבין שווי הדירה הראשונה יקבל המוכר פטור. המוכר יחויב במס שבח רק על היתרה (ההפרש בין שווי הדירה השנייה לבין סכום הפטור).
לדוגמא : נניח ששווי המכירה של הדירה הראשונה הוא 1,000,000 ₪ והמוכר ביקש וקיבל פטור לפי סעיף 49ב1 לחוק. לאחר 10 חודשים מכר דירה שנייה בסך של 1,200,000 ₪. בעת מכירת הדירה השנייה יינתן פטור על 865,000 ₪ לפי סעיף 49ה לחוק ובלבד שהתקיימו יתר התנאים למתן הפטור. בגין ההפרש, קרי: סך של 335,000 ₪, יחויב במס שבח.
- המוכר רכש בישראל דירה שלישית ("דירה אחרת") שנה לפני או אחרי שמכר את הדירה השנייה. על הסכום ששילם עבור רכישת הדירה השלישית להיות לפחות 3/4 מהסכום הכולל של שתי הדירות הנמכרות. כמו כן על הדירה השלישית להיות גמורה או שיש התחייבות לסיים את בנייתה. כוונת הסעיף היא לכלול גם רכישת דירה "על הנייר" מקבלן.
ומהי הדירה האחרת?
בפס"ד אלדד חסון (ע"א 501/03 אלדד חסון נ' מנהל מיסוי מקרקעין - חדרה, "מיסים" יח/2 ה - 127) ניסו רשויות המס לטעון שהמונח "דירה אחרת" אינו כולל רכישת קרקע לצורך בנייה עצמית למגורים אך בית המשפט דחה טענתם וקבע כי גם רכישת קרקע לצורך בנייה עצמית של דירה למגורים כלולה בהגדרה ובלבד שהמוכר התחייב על סיום הבנייה ועל מועד הסיום.
בו"ע 5138/05 אתי זאבי נ' מנהל מס שבח, ("מיסים" כ/5 ה - 341), נידונה השאלה מהו מועד הרכישה כאשר מדובר בבנייה עצמית ונקבע כי מועד רכישת "הדירה האחרת" הוא מועד תחילת הבניה.
בהנחיות ביצוע שיצאו מלפני משרד מיסוי מקרקעין נקבע כי במקרה כזה על המוכר לקיים שני תנאים במצטבר:
א. הקרקע לבנייה העצמית נרכשה שנה לפני או אחרי מכירת הדירה השנייה.
ב. ישנה התחייבות של המוכר לסיום הבנייה בתוך 3 שנים מיום רכישת הקרקע ובכל מקרה לא יאוחר מ - 4 שנים מיום מכירת הדירה השנייה.
חשוב לזכור כי הפטור הנ"ל הינו חד פעמי ולא יינתן למוכר יותר מפעם אחת בחיים, לרבות לתא המשפחתי שלו (בני זוג וילדים הנמצאים בתא המשפחתי מתחת לגיל 18). כלומר אם במועד קבלת הפטור לפי סעיף זה היו למוכר ילדים מתחת גיל 18 שהיו "בתא המשפחתי" שלו, הם לעולם לא יוכלו להגיש בקשה לפטור על פי סעיף זה לשארית חייהם. זאת ועוד, גם בני זוג שקיבלו את הפטור בנישואיהם, התגרשו והתחתנו שוב, קבלת הפטור הנ"ל בנישואים הקודמים שולל את הפטור גם מהבן זוג החדש.
האמור לעיל הינו מידע חלקי, אינו מהווה יעוץ משפטי ויש לבחון כל מקרה לגופו. כדאי להתייעץ עם עו"ד המתמחה בתחום בטרם מכירת זכויות בדירות. כמו כן התוכן דלעיל אינו מתיימר להיות מדויק ו/או מקיף ו/או עדכני, והמסתמך על המידע עושה זאת באחריותו ועל דעת עצמו בלבד.